Planowanie prac przy dachu, niezależnie od tego, czy jest to budowa nowego, czy tylko remont starego pokrycia, wymaga znajomości polskiego Prawa Budowlanego. W zależności od zakresu prac, konieczne może być załatwienie formalności w postaci pozwolenia na budowę, zgłoszenia robót budowlanych lub nawet brak jakichkolwiek formalności. Niewłaściwa ocena sytuacji to ryzyko samowoli budowlanej i poważnych kar finansowych.

Kiedy NIE POTRZEBUJESZ żadnych formalności? (Remont)

Najprostsze prace, które mają na celu jedynie odtworzenie stanu pierwotnego dachu, są traktowane jako remont i nie wymagają ani zgłoszenia, ani pozwolenia na budowę.

• Wymiana pokrycia dachowego na identyczne: Np. stare dachówki ceramiczne wymieniasz na nowe o tym samym kolorze, kształcie i materiale.
• Bieżące naprawy i konserwacja: Uszczelnianie, wymiana pojedynczych uszkodzonych dachówek, czyszczenie.
• Wymiana lub naprawa elementów bez ingerencji w konstrukcję nośną (więźbę): Np. wymiana łat i kontrłat.

Wyjątek: Nawet prosta wymiana pokrycia wymaga zgłoszenia, jeśli dotyczy budynków w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej.

Kiedy WYSTARCZY ZGŁOSZENIE robót budowlanych? (Przebudowa)

Zgłoszenie jest potrzebne, gdy zakres prac wykracza poza zwykły remont, ale nie prowadzi do zmian w głównych parametrach budynku, a jedynie jest traktowany jako przebudowa.

Procedura zgłoszenia:

1. Złożenie dokumentów: Zgłoszenie robót budowlanych wraz z oświadczeniem o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W zależności od urzędu, może być wymagany rysunek z zaznaczonym zakresem prac. Dokumenty składa się w Starostwie Powiatowym lub Urzędzie Miasta (Wydział Architektoniczno-Budowlany).
2. Termin: Zgłoszenie musi nastąpić minimum 21 dni przed planowanym rozpoczęciem prac.
3. Milcząca zgoda: Jeśli urząd w ciągu 21 dni nie wniesie sprzeciwu (tzw. milcząca zgoda), można przystąpić do prac.

Kiedy NIEZBĘDNE jest POZWOLENIE NA BUDOWĘ? (Zmiana parametrów i rozbudowa)

Pozwolenie na budowę jest wymagane, gdy planowane prace przy dachu stanowią faktyczną rozbudowę lub nadbudowę budynku albo w znaczący sposób zmieniają jego parametry techniczne.

• Zmiana geometrii dachu: Zmiana kąta nachylenia połaci, podniesienie ścianki kolankowej, likwidacja dachu skośnego na rzecz płaskiego lub odwrotnie.
• Ingerencja w konstrukcję nośną (więźbę): Wymiana głównych belek i elementów, która zmienia układ konstrukcyjny.
• Zwiększenie powierzchni zabudowy/kubatury: Np. poprzez znaczne wysunięcie dachu lub dodanie kondygnacji.
• Rozszerzenie obszaru oddziaływania budynku na sąsiednie działki.
• Prace przy budynkach wpisanych do rejestru zabytków lub objętych ochroną konserwatora.

Procedura pozwolenia:

1. Wniosek i Projekt: Złożenie wniosku o pozwolenie na budowę wraz z kompletnym projektem budowlanym (przygotowanym przez uprawnionego architekta/konstruktora).
2. Decyzja: Organ ma zazwyczaj 65 dni na wydanie decyzji (lub odmowę). Prace można rozpocząć dopiero po uprawomocnieniu się decyzji.

O czym jeszcze musisz pamiętać?

• Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP): Zawsze sprawdź w urzędzie gminy, czy na Twoim terenie obowiązuje MPZP lub Decyzja o Warunkach Zabudowy. Dokumenty te mogą określać maksymalny kąt nachylenia dachu, kolor pokrycia lub wysokość kalenicy, do których musisz się bezwzględnie dostosować.
• Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością: Jest to niezbędny załącznik do wszystkich wniosków.
• Samowola budowlana: Rozpoczęcie prac wymagających zgłoszenia lub pozwolenia bez ich uzyskania jest samowolą i grozi nakazem rozbiórki lub procedurą legalizacyjną wraz z wysokimi karami finansowymi.